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全国范围房贷利率换锚正式落地 购房贷款的两点建议

来自:金融界网站日期:2019-10-08 14:49:24
换锚是什么意思?全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。今日(8日),央行房贷利率新政实行,新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。 有专家分析,这总体来看仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。

融360大数据研究院公布的数据显示,8月份,监测的35个城市中,17城首套房贷利率水平有所上涨,16城维持7月水平。一线城市中,广州平均环比上涨4个基点,其他城市维持不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月,沈阳涨幅达23个基点;仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。

监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海地区;116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

【机构解读】

太平洋证券表示,房贷新政落地后,这些银行都必须上调自己的房贷利率水平,进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。从目前数据看,上海的首套房贷款利率,厦门、天津的二套房平均利率都面临上涨压力。

国盛证券称,原先首套利率有折扣的城市,如上海、厦门等,和原先首套房贷利率上浮的城市,如北京等,短期将受到不同的影响。未来,不乏会出现加点下限为零的城市,亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市,实际按揭利率变化将因城而异。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出,新政规定了房贷利率全国统一的最低要求,按照“因城施策”原则,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

【购房者“画像”】

目前,我国每个月有几十万笔新增住房贷款,存量则高达6000多万笔。可以说,房贷利率新政关系到千家万户。据北京链家一位工作人员介绍,9月底时她有一两位客户走加急通道办理了房贷,按照旧的利率定价办法签订了合同。但是其他的客户依然比较平静,虽然内心有纠结,但是买房的节奏并没有受到影响。

房贷利率新政对房价影响几何? 房贷利率新政的推出,对于当前的房价影响大吗?

有专家认为影响不大。因为相对于其他房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素),利率变动对于房价的影响相对有限。以一个购房案例进行解释:

假设总房款为300万元,三成首付90万元,需向银行贷款210万元,根据不同的房贷利率,按20年期限,以等额本息形式,每个月需要还款的金额如下图所示:

可以发现,随着房贷利率的上浮,购房者的月供金额确实有所增加,就如一个中小波动,房贷利率由5.9%上升60个基点,到6.5%,每月的月供增加730元,一个较大的波动,房贷利率从5.9%上升到7.9%(上升200个基点,在当前适度宽松的货币政策的环境下,可能性不大,在此引用更多的是压力测试),每月的月供增加2500元。

下图是首付增加对于购房者的影响:

同样是300万元的房子,按照首付60%计算(接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例),需要180万元首付款,相比原来(三成首付),多缴纳90万元现金。

由以上案例可见,相比利率波动使得每月增加上千元月供,首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款,对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中,各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房,调控房价的。

具体请看部分一二线城市的二套房首付比例:

另外,大部分一二线城市,还对购房资格进行了限制,只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下,才有资格购房,如此进一步限制了购买力和需求。

综上所述,相比首付比例和各地的限购政策,此次利率新政对于房价影响有限。

【购房贷款的两点建议】

(1)留足余量,量力而行。

购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入为20000的购房者,建议考虑将月供额度设置为10000元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万左右。如此配置,一方面,保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量,另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余量不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。

(2)选择公积金贷款/混合贷。

目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。(根据公开资料综合整理)

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